賃貸契約を結ぶとき、多くの人が疑問に思うのが「更新料」と「仲介手数料」です。
「これって本当に払わないといけないの？」
「相場より高い気がするけど、交渉できないの？」という声を、現場でもよく聞きます。
結論から言うと、どちらも「払わなくていい」とは言い切れませんが、仕組みを知っておくことで、納得して払えるか、交渉の余地があるかの判断がしやすくなります。
更新料の法的な位置づけ
まず大前提として、更新料の支払い義務は法律で一律に決まっているわけではありません。
契約書に更新料の記載があるかどうかがすべてです。
- 契約書に「更新料は家賃の1ヶ月分とする」といった記載があれば、原則として支払う義務があります
- 逆に契約書に記載がなければ、更新料を請求される法的根拠はありません
更新料の慣習は地域差が大きく、関東では「家賃1ヶ月分」が一般的な一方、関西や地方では更新料自体がない物件も珍しくありません。
筆者が拠点にしている広島エリアでは、家賃1ヶ月分という形ではなく、「更新事務手数料」として16,500円〜22,000円程度の定額を設定している物件が多い印象です。家賃の高い物件でも更新料自体は定額のため、家賃1ヶ月分が更新料になる関東の物件と比べると、広島は更新時の負担が軽めと言えます。
「なぜ更新料を払うのか納得できない」という場合は、まず契約書の該当条項を確認するのが第一歩です。
仲介手数料の上限ルール
仲介手数料については、更新料と違い、法律上の明確なルールがあります。
宅地建物取引業法により、仲介手数料の上限は「家賃1ヶ月分＋消費税」と定められています。
つまり、
- 「家賃1.5ヶ月分の仲介手数料を請求された」という場合、原則としては上限を超えており、本来は借主・貸主の合意がなければ請求できないものです
- ただし実務上、「貸主から仲介手数料をもらえない分、借主から満額（1ヶ月分）もらう」という形が一般的なため、多くの契約で1ヶ月分が請求されているのが実情です
上限はあっても下限の規定はないため、仲介手数料を無料〜半額にしている不動産会社も存在します。ただしこれは会社の経営方針次第で、必ずしも交渉で下げられるものではありません。
交渉できるケース・できないケースの実例
現場で見ていると、交渉の余地があるかどうかは、更新料・仲介手数料それぞれで傾向が異なります。
更新料が交渉しやすいケース
- 長期入居者で、大家さんとの関係が良好な場合（更新のタイミングで「半額にしてもらえないか相談」が通ることもあります）
- 空室が多いエリアで、退去されるより更新してもらう方が大家さんにとってメリットが大きい場合
仲介手数料が交渉しにくい理由
- 仲介手数料は、あくまで「仲介した不動産会社への報酬」であり、大家さんとは無関係です。そのため、大家さんとの交渉とは別の話になります
- 会社によっては「仲介手数料無料」を売りにしている場合もあるので、交渉というより「そもそも手数料が低い会社を選ぶ」方が現実的です
更新料がない物件のメリット・デメリット
「更新料なし」の物件は一見お得に見えますが、必ずしもそうとは限りません。
メリット
- 更新のたびにまとまった出費がない
- 長期入居するほど、更新料ありの物件との差が大きくなる
デメリット
- 更新料がない分、家賃自体が周辺相場よりやや高めに設定されていることがある
- 「更新料なし」を強調する物件は、退去率が高い（＝入居者の入れ替わりが多い）エリアに多い傾向もあります
どちらが得かは、実際に何年住む予定かによって変わってきます。短期解約が多い方は更新料なし物件が有利ですが、長期入居を前提とするなら、家賃の総額で比較する方が正確です。
まとめ
更新料は契約書の記載内容次第、仲介手数料は法律で上限が決まっているものの下限はない、という違いを理解しておくと、「これは交渉できるかもしれない」「これは仕組み上仕方ない」という判断がしやすくなります。契約前には、更新料の有無と仲介手数料の金額を、必ず契約書・重要事項説明書で確認することをおすすめします。
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